A mudança da CEAGESP é mesmo necessária?

Publicado em 21/12/17 por

Por Pedro Mendonça * e Raquel Rolnik**

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O futuro do edifício da Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais do Estado de São Paulo (Ceagesp) na Vila Leopoldina, na zona oeste, está em discussão. Só neste semestre, a agenda oficial do prefeito João Doria teve 13 eventos relacionados à companhia, dos quais o último registrou o interesse na substituição do edifício por um centro internacional de tecnologia. Mas afinal, a desativação da Ceagesp é mesmo benéfica para a cidade?

O argumento central dos que defendem o deslocamento do entreposto da Vila Leopoldina para as margens da Rodovia Bandeirantes, em Perus, é o impacto no tráfego. Segundo este argumento, a atual localização é inadequada para a movimentação de caminhões, que chegariam de longe e depois têm de percorrer longas distâncias para entrar e sair da Ceagesp. Entretanto, com os dados da Pesquisa Origem Destino de Cargas (OD Cargas), organizada pela CET para dimensionar as movimentações de mercadorias com origem ou destino no município, publicada em agosto deste ano, podemos demonstrar que esta narrativa não se sustenta. Pelo contrário, o deslocamento para Perus (e não a permanência na Vila Leopoldina) é que trará impacto muito maior no tráfego.

Comparação tamanhos

Mapa 1: Recortes em mesma escala com entorno do atual entreposto da Ceagesp e do empreendimento logístico da NESP. Dados: CET, Emplasa, Gestão Urbana. Elaboração: ObservaSP.

Operação imobiliária

O desejo de finalizar as atividades da Ceagesp na Vila Leopoldina foi expresso na gestão do ex-prefeito Fernando Haddad, através da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo (nº 16.402/2016). Na lei se vinculava a desativação do entreposto naquele bairro à construção de um novo centro de armazenagem e distribuição. De acordo com o artigo 154, um parceiro privado poderia explorar o terreno da Vila Leopoldina sem pagar outorga onerosa em troca de sua participação nos custos de transferência da Ceagesp, firmando uma parceria público-privada. Para que isso acontecesse, a prefeitura deveria aprovar um Projeto de Intervenção Urbana (PIU) regulando os parâmetros urbanísticos para as duas  áreas.

Estabelecimentos alimenticios v2

Mapa 2: Concentração de estabelecimentos de serviços e varejo de alimentos com até 19 empregados. Dados: Centro de Estudos da Metrópole, RAIS 2016. Elaboração: observaSP

Em 2016, a empresa  Novo Entreposto de São Paulo S/A (NESP), através de Manifestação de Interesse Privado (MIP),  apresentou uma proposta de  PIU contendo um  empreendimento logístico para  armazenamento e distribuição em  uma Zona de Ocupação Especial (ZOE) em Perus, zona noroeste da cidade, sem mencionar a exploração do outro terreno na Vila Leopoldina. Certamente isso ocorreu porque a Ceagesp, de propriedade do governo federal, não decidiu ainda sobre desativação do seu entreposto e muito menos sobre a destinação do terreno de sua propriedade. O projeto do novo empreendimento logístico foi aprovado e decretado pela prefeitura em dezembro de 2016 (decreto nº 57.569/2016). Com isso, as obras do novo entreposto, em Perus, começarão em breve, assim como a adesão de alguns dos permissionários da atual Ceagesp para o novo empreendimento, mesmo que a desativação e possível destino dos armazéns atuais estejam ainda indefinidos.

Também em 2016, o Instituto Urbem, o Banco Votorantim e as empresas imobiliárias SDI e Jaguar apresentaram, via MIP, um PIU para a vizinhança dos armazéns na Vila Leopoldina. O projeto propõe a exploração imobiliária de antigos imóveis de uso industrial e já passou por um  primeiro processo de consulta pública. Este PIU, em área vizinha ao atual entreposto  ilustra a forte pressão feita pelo mercado imobiliário residencial, em plena expansão na Vila Leopoldina,  para que ocorra a liberação do terreno, seja para incorporação, seja para valorização da vizinhança. Evidentemente, interessa também à empresa NESP que a Ceagesp seja desativada, tornando os atuais permissionários do entreposto uma clientela cativa do novo empreendimento.

E o abastecimento da cidade?

Os dados da pesquisa OD de Cargas mostram a movimentação de cargas que chegam ou saem diariamente do município de São Paulo. Para analisar as movimentações de carga da Ceagesp, foram utilizados dados de movimentação de carga agrícola e alimentícia que saem e entram da Zona OD 26, onde está o  entreposto. Os mapas abaixo representam graficamente esta movimentação.

Entradas ZOD 26_2

Mapa 3: Origem das cargas agrícolas e alimentícias que entram na Zona OD onde está a Ceagesp. Dados: CET. Elaboração: observaSP

Chama a atenção no fluxo que se dirige à área da Ceagesp, ou seja, a quantidade de produtos que chegam lá para serem distribuídos, o enorme peso da região a oeste da metrópole e do Estado. Essas áreas têm acesso fácil à Vila Leopoldina através do Cebolão e suas conexões com as rodovias e marginais.

Porém, mais significativa ainda é a leitura do mapa das viagens originadas na Ceagesp. Estas abastecem principalmente o centro expandido com seus milhares de restaurantes, lanchonetes, mercadinhos, feiras, sacolões, floriculturas e outros varejistas que se abastecem no entreposto, graças a qualidade e preços baixos dos produtos ali oferecidos. Eles  terão que percorrer dezenas de quilômetros para ir a Perus – caso o entreposto realmente se desloque integralmente – ou simplesmente não contarão mais com estes produtos. Além disso, é fácil imaginar que o aumento da distância aumente  os custos de abastecimento para os pequenos estabelecimentos e seus consumidores e também piore o trânsito entre o novo entreposto e os destinos finais das cargas.

Saídas ZOD 26_2

Mapa 3: Destino das  de cargas agrícolas e alimentícias  que saem na Zona OD da Ceagesp. Dados: CET. Elaboração: observaSP

Assim, embora a saída da Ceagesp possa ser um excelente negócio imobiliário para alguns (como a NESP e incorporadoras), é bem discutível seu benefício para a cidade como um todo. Não há dúvida que a Ceagesp merece um projeto de modernização, o que é perfeitamente possível sem que esta tenha que sair um milímetro do lugar.

 

Pedro Mendonça é estudante do curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da FAU USP. Pesquisa parcerias público-privadas (PPPs) utilizadas como instrumento de implementação de projetos urbanos, especialmente as PPPs Habitacionais do Estado de São Paulo. Integra a equipe do ObservaSP desde 2015.

Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Titular e livre-docente pela FAU USP e doutora pela New York University, foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”.

https://raquelrolnik.wordpress.com/2017/12/21/a-mudanca-da-ceagesp-e-mesmo-necessaria/